ハワイ不動産総合

Q1:どのような物件がお勧めですか?

コンドミニアムの場合、先ずはお部屋からの景色が最も重要な要素です。ダイヤモンドヘッド&オーシャンビュー、オーシャンビュー、サンセットビュー、マウンテンビューなどとにかく綺麗な景色ですと資産価値が安定する傾向があり、流動性(売りやすさ)がございます。
そしてビルの知名度も重要な要素です。ビルの知名度が高いとマーケット層が広く、売買が活発です。知名度が高いコンドミニアムマップ(リスト)のご用意がございますので info@hawaiianjoy.com にメールをお願いします。

一戸建ての場合、同じエリア内での敷地面積、床面積、ベッドルーム数などの基本スペックと、プール/BBQなどの設備が周辺のお家と比較されますと市場での位置づけが分かります。

Q2:「所有権」と「借地権」の違いを教えてください。

所有権(Fee Simple)とは、土地権と上物(建物)を含めた所有形態です。日本でいう土地権付き(完全所有権)です。
借地権(Leasehold)とは上物(建物・お部屋)のみを所有する形態です。借地権には必ず借地期限があり、毎月地主へ借地料(リース料)を払います。そして借地期限になりますとお部屋は地主へ無償返還されます。また借地料(リース料)も今ではかなり高額となってきました。
ご購入は所有権、又は土地権が購入できる借地権の物件をお勧めします。

Q3:主な物件維持費を教えてください。

(一戸建ての場合)
1)固定資産税:$250~$3,000/月・建物/敷地面積と市の不動産評価額によって異なる。オーシャンフロントの物件はさらに高額。
2)プール清掃:$100~$400/月・簡単なクリーニングから、プールの規模、薬品の投入が必要場合によって異なる。
3)庭の手入れ:$150~$1,000/月
4)ホームセキュリティー:$25~$30/月・スタートアップ費は別途かかります。
5)一般賠償保険/火災:$1,600~$3,200/年間・事故や災害
6)清掃:$300~$700
7)電気代:$100~$1,200
8)水道代:$200~$700
9)ガス代:$10~$500
【プール/ジャグジーの温水】プロパン使用:月額$8、補給時に約$400~$500。
【衣類乾燥機や調理器具】$50~$100/月

 

 

(コンドミニアムの場合)
ビル管理費:$400~$10,000・専有面積、共有施設の維持費によって異なる。
固定資産税:$50~$12,000/月・敷地面積、市の不動産評価額、土地用途によって異なる。
一般賠償保険:$300~$4,000/年間
清掃:$100~$700
電気代:$50~$800/月・月額ビル管理費に電気代が含まれていない場合

Q4:現在売り出し中、契約中と、売却された物件のデータを送って頂けますか?

はい、地域や特定のコンドミニアムをお知らせくださいましたら直ぐにお送りできます。
info@hawaiianjoy.com にメールをお願いします。

Q5:Sq Ft単位の㎡又は坪への換算方法を教えてください。

Sq Ftから㎡への換算は、Sq Ftに0.093を掛けてください。○○Sq Ft X 0.093=約△△㎡。
Sq Ftから坪への換算は、Sq Ftに0.028を掛けてください。○○Sq Ft X 0.028=約△△坪。

Q6:固定資産税はどのように決まるのでしょうか?

先ず物件の評価額はマーケットの売買データ及び、物件価値のコストアプローチによって決められます。そして住居物件の中には幾つか分類があり、物件用途(カテゴリー)と評価額によって利率が変わります。以下が2019年度の固定資産税の税率表となります。

 

(カテゴリーと$1,000の評価額に対しての固定資産税の税率)
1)住居(Residential):$3.50
2)住居A(Residential A)ティア1 – 最初の$1,000,000までの評価額:$4.50
3)住居A(Residential A)ティア2 – 評価額$1,000,000を超えた額:$10.50
4)ホテル&リゾート(Hotel & Resort):$13.90

 

住居Aの定義は、住居不動産で$1,000,000以上の評価があり、居住控除がない物件になります。
・仮に評価額$600,000の住居物件(Residential)ですと、年間の固定資産税は$2,100になります。
・仮に評価額$1,200,000の住居物件(Residential A)ですと、年間の固定資産税は$4,500(最初の$1Mに対して)+$2,100($1Mを超えた額)=$6,600になります。
・仮に評価額$1,200,000のホテルコンド(Hotel & Resort)ですと、年間の固定資産税は$16,680になります。

物件の内見について

Q1:物件内見をしたいのですが、手配できますか?

はい、弊社では無料にて物件内見の手配をお手伝いしております。希望条件や特定の物件/コンドミニアム、内見希望日時をお知らせください。
また、物件内見の前に一度は不動産業者とハワイ不動産の事情、市場、優良物件についてお話をすることをお薦めします。お話を聞くだけでも大変参考になり、物件内見前に気づかなかった発見があると思います。

Q2:物件内見にどのくらい時間がかかりますか?

目安としてコンドミニアム1室に約15分、一戸建て1戸に約30分です。
多くの物件を内見された場合、6時間はかかります。内見時は脱ぎやすい靴/草履が便利です。

不動産のご購入について

Q1:日本にいながら売り物件を確認できますか?

はい、日本にいながら売り物件は確認できます。
弊社ホームページの物件検索より日本語でオアフ島全域の売り物件が確認できます。
https://www.hawaiianjoy.com/search/
英語版はホノルル不動産協会のホームページより売り物件が確認できます。
https://www.hicentral.com/forsale.php

Q2:物件購入の手続きの流れを教えてください。

1)ご購入したい物件が決まりましたら、希望購入価格、支払い方法、引渡し日などを明記した「売買契約書」を不動産エージェントと作成し、売り主のセールスエージェントと交渉します。
2)売買契約が成立しましたら“エスクロー会社”に登記手続きの代行を依頼し、契約内容に沿って点検を実施し、売り主からの開示書も確認します。
3)手付金は契約時にエスクロー会社へ入金し、中間金をお支払いする事に同意している場合はその期日までにエスクロー会社へ入金します。
4)エスクロー会社より“登記書類”が用意されますので、契約内容を承認するご署名と、新しい権利証への公証を行います。
5)登記予定日(引渡し)の3日前には残金と登記諸経費をエスクロー会社へ入金し、登記書類を提出します。
6)登記が完了するとエスクロー会社より連絡があり、売り主から物件の鍵を受け取り手続きは終わります。

不動産購入の手続きの流れが分かる詳しい資料をお送りいたします。
info@hawaiianjoy.com にメールをお願いします。

Q3:エスクロー会社の役割を教えてください。

不動産売買を透明かつ円滑に進めるために、買い主と売り主に対して中立の立場で契約手続きを代行する会社です。買い主にとってエスクロー会社に入金したお金は保全され、名義変更後に売り手にお金が支払われるため安心して取引できます。新しい権利証の作成を手配し、登記時に買い主はきれいな権利証を頂き、売り主は確実に売却代金を受け取る事ができます。

Q4:購入価格以外でかかる費用を教えてください。

不動産購入の諸経費は購入価格の約1%が目安です。これにはエスクロー会社への手数料、名義保険料、公証費、登記料、物件点検費などが含まれています。ハワイにて住居不動産を購入される場合、日本のように不動産仲介手数料と不動産取得税はございません。

Q5:気に入った物件がみつかり、少しのあいだ物件をホールドすることはできますか?

残念ながら物件をホールドすることはできません。
最初にオファー(売買契約書)を売り主へ提示し、売り主が同意したオファーが優先されます。

Q6:日本にいながら購入手続きはできますか?

はい、日本にいながらハワイ不動産の購入手続きができます。
売買契約書などの書類はメール又はファックスのやり取りになります。そして登記前にはアメリカ大使館、又は公証人役場で新しい権利証への公証が必要です。

Q7:売買の成約日より登記までにどのくらい時間がかかりますか?

通常、登記までには約1ヶ月~1ヵ月半かかります。

Q8:物件は家具付きですか?

家具付きで購入できる物件、物件価格とは別に家具を購入できる物件と、家具が付いてこない物件がありますので必ずその都度確認が必要になります。

ローンについて

Q1:日本人でもローンは組めますか?

はい、日本人でもハワイの銀行でローンは組めます。
そして物件探しの前に「Pre-Qualification」(事前審査)をされる事をお勧めします。Pre-Qualificationは無料にて申請できます。売り主によって買い主がオファー(購入申し込み契約書)を提示する際に「Pre-Qualification」を要求する方もおられます。「Pre-Qualification」がありますと売り主と交渉がしやくなり、買い主も借入れ可能額が分かります。

Q2:頭金はどのくらいいりますか?

通常、非居住者(別荘・投資物件を含む)の場合は銀行の物件評価額の30%~35%が頭金として必要です。銀行査定の結果によっては35%以上を要求される場合もございます。

Q3:申込み時は何が必要ですか?

直近2年分の源泉徴収書または個人税務申告書、直近2ヶ月分の給与明細、直近2ヶ月分の銀行取引明細またはクレジットカードの支払い明細書、パスポート、頭金の充分な資金証明、自営業の方は事業の税務申告書および2年分の会社決算書などが必要です。

アフターサービスについて

Q1:ご購入後はどのようなサービスがあるのでしょうか?

ご購入後のアフターサービスは大きくわけて2通りございます。
1つ目は物件を賃貸に貸し出さず、ご本人/ご家族/ご友人のみが物件をご利用になられる場合、物件にかかる維持費の支払い代行を行っております。主な維持費はビル管理費、借地料、固定資産税、光熱費、ケーブルTV、保険料、清掃及び修理などの支払い代行サービスを提供しております。また毎月お支払い明細の報告書を用意しています。
2つ目は物件の賃貸管理になります。

Q2:賃貸管理はどのような内容をしてもらえるのでしょうか?

テナント募集、家賃徴収、テナントのチェックイン/チェックアウト、清掃及び修理の発注と支払い、維持費支払い代行(ビル管理費、借地料、固定資産税、光熱費、ケーブルTV、一般消費税、ホテル税、保険料)、家賃収入の指定口座への振込みなどを賃貸管理サービスとして提供しております。また毎月の明細報告書を用意しています。

ホテルコンドについて

Q1:ホテルコンドとは何ですか?

ホテルコンドは土地用途がホテル用途に建てられており、お部屋を30日未満(日割り)で貸し出しが可能な物件のことです。貸し出しの運営はホテルの管理会社が行います。イメージとしてはホテルのお部屋を所有する物件の事です。

Q2:ホテルコンドと通常のコンドミニアムの違いは何ですか?

ホテルコンドでホテル管理会社に運用を委託している場合は、内装と設備が統一されている必要があり、オーナー様の趣味でお部屋を改装できません。通常のコンドミニアムはオーナー様がご自由に内装をかえられます。また、ホテルコンドの場合は短期滞在者が多く、とても賑やかです。通常のコンドミニアムは中・長期の滞在者が多く閑静な余暇を過ごせます。どちらが良いかは好みになります。

Q3:お部屋を利用したい時には自由に使えますか?

ホテルコンドによって規定が異なります。
一定の期間前までにホテル側に利用通知をしないと利用できる保障がなかったり、オーナー様が使用できる日数に制限などありますので、必ず事前に確認するする必要がございます。

Q4:購入前にホテル収入がどのくらいあるか分かりますか?

オファー(売買契約書)を提示する前に問い合わせる事は可能です。実際の収支報告書を入手する事によって過去の収入がわかります。そしてホテルのレンタルプログラムに加入していないお部屋の場合は似たお部屋の収支を確認する事ができます。

Q5:ホテルコンドと通常のコンドミニアムを賃貸した場合ではどちらの方が運用率が良いですか?

大きな流れでは景気が良いときはハワイには沢山の観光客(ホテル宿泊者)が訪れ、観光地での労働者/長期滞在者(テナント)も増えます。そして景気が悪いときはハワイの観光客(ホテル宿泊者)が減り、観光地での労働者/長期滞在者(テナント)も減ります。ホテルコンドと通常のコンドミニアムを賃貸した場合では経済環境から受ける影響は同じです。但し、各々の物件をみますと運用率が異なりますので気になる物件の収支を取り寄せる事をお手伝いします。

Q6:どの物件がホテルコンドですか?

不動産のご売却について

Q1:売却時の費用を教えてください。

仲介手数料、エスクロー会社への手数料、名義保険料、権利証作成費/名義調査費、譲渡税、公証費、測量費(コンドミニアム/タウンハウスの場合は不要)、登記料がかかります。通常アメリカ(ハワイ)では売り主が仲介手数料を払います。買い主は払いません。
■住居物件の仲介手数料は売却価格の6%
■エスクロー会社手数料、名義保険料、権利証作成費/名義調査費、譲渡税、公証費、測量費、登記料は売却価格の約1%が目安です。

Q2:売却時にかかる税金を教えてください。

取引内容によって譲渡税、譲渡益税、ハワイ州源泉税、連邦源泉税があります。
■ハワイ不動産の取引において譲渡税は売り主が支払います。
■譲渡益税は譲渡益(Capital Gain)が発生した場合に支払います。
■ハワイ州源泉税は売り主がハワイ居住者/ハワイ法人でない場合に売却価格の7.25%が源泉されます。
■連邦源泉税は売り主が外国人/外国法人の場合に売却価格の15%が源泉されます。
源泉税は確定申告時に調整され、納税が足りている場合には還付金として戻ってきます。

Q3:日本にいながらハワイの不動産を売却できますか?

はい、日本にいながらハワイの不動産は売却できます。
売買契約書などの書類はメール又はファックスのやり取りになります。そして登記前にはアメリカ大使館、又は公証人役場で新しい権利証への公証が必要です。

Q4:売買の成約日より登記までにどのくらい時間がかかりますか?

通常、登記までには約1ヶ月~1ヵ月半かかります。

銀行について

1:日本人でもハワイで銀行口座はひらけますか?何が必要でしょうか?

はい、開設できます。
パスポート、住所確認ができる書類、マイナンバーと、最低入金額をご本人が銀行に持って行くと口座開設ができます。

Q2:どこの銀行がお薦めですか?

弊社のメインバンクはファースト・ハワイアン・バンク(First Hawaiian Bank)です。その他にバンク・オブ・ハワイ(Bank Of Hawaii)と、セントラル・パシフィク・バンク(Central Pacific Bank)がございます。