~ 상담부터 소유권 이전까지, 전 과정을 함께하는 믿음직한 가이드가 되어 드립니다 ~
◆ 매물을 직접 확인하고, 판매 전 필요한 수리나 사전 준비 사항에 대해 조언해 드립니다.
◆ 실제 시장 동향을 바탕으로 적정 매도가격을 고객님과 함께 협의합니다.
◆ 구매희망자로부터 접수된 구매 신청서(오퍼)의 내용을 확인 후 설명해 드리고,변경 또는 수정이 필요한 사항에 대해 전문적인 의견을 드립니다.
◆ 계약이 체결되면, 계약 조건에 따라 소유권 이전까지 책임지고 지원합니다.
– 흰개미(터마이트) 검사 및 측량 예약
– 각종 서류 설명
– 보험 해지 절차 등도 도와드립니다.
◆ 소유권 이전 시점에 매각 대금이 지정된 방식으로 정상 입금되었는지 확인하고,구매자에게 열쇠를 인계합니다.
◆ 필요시 현지 한인 회계사와 협력하여 양도소득세 신고 및 원천징수 환급 절차까지 끝까지 지원해 드립니다.
저희에게 맡기길 “정말 잘했다!”라고 느끼실 수 있도록 최선을 다하는 것이 저희의 목표입니다.
STEP 1 매각 준비 및 중개계약 체결
주택을 매물로 내놓기 전에,구매자에게 좋은 인상을 줄 수 있도록 필요한 수리나 견적을 사전에 준비합니다.준비가 완료되면 판매 희망 가격을 정하고, 중개계약서를 체결합니다.판매 가격은 실제 거래된 최신 매물 데이터, 현재 시장에 나와 있는 매물, 계약 진행 중인 매물, 최근 거래 완료된 사례들을 바탕으로고객님과 함께 적절한 가격으로 조율합니다.판매 가격이 확정되면, 전문 사진작가에게 촬영을 의뢰하며, 촬영 비용은 당사에서 부담합니다.
STEP 2: 구매 신청
구매자로부터 매매 계약서(오퍼)가 접수되면, 그 안에 명시된 희망 구매 가격, 결제 방법, 등기일, 중요 조건(해제 조건) 등을매도자에게 자세히 설명해 드립니다.제안된 오퍼의 모든 내용에 동의할 경우, 양측 간에 매매 계약이 성립됩니다.오퍼 내용에 수정이 필요하다고 판단되는 경우, 수정 매매 계약서(Counter Offer, 카운터 오퍼)를 작성하여 구매자에게 제시합니다.구매자가 이 카운터 오퍼에 동의할 경우, 역시 계약이 성립됩니다. 구매희망자는 제시받은 수정 매매 계약서에 대하여 다시 카운터 오퍼를 제안할 수 있습니다.
STEP 3: 매매 계약 성립
매매 계약이 성립되면, 에스크로 회사(Escrow Company)에 등기 절차 대행을 공식적으로 의뢰하게 됩니다.에스크로 회사는 계약서에 따라 중립적인 입장에서 등기 절차를 수행하며, 이를 통해 구매자는 새로운 소유권 증서(Title Deed)를 받고,판매자는 매매 대금을 안전하게 수령할 수 있습니다.에스크로 수수료는 구매자와 판매자가 각각 50%씩 부담하는 것이 일반적입니다.
STEP 4: 각종 조사 및 점검
매매 계약서의 각 조항에 따라 구매자의 승인 절차가 진행됩니다.만약 점검 결과나 계약 내용에 대해 구매자가 동의하지 않을 경우, 매매 계약은 해지될 수 있습니다.
[주요 조사 및 점검 항목]
권리 조사: 현재 소유자, 근저당(대출) 등의 유무 등 소유권에 영향을 미치는 권리 관계를 확인합니다.
매도인 공개서(Disclosure): 매도인이 인지하고 있는, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 모든 사항을 공개합니다.
건물 점검(Inspection): 구매자 부담으로 전문 인스펙터에 의해 진행됩니다.
흰개미(터마이트) 검사: 매도자 부담으로 실시됩니다.
[추가 확인 사항]
콘도미니엄의 경우: 빌딩 관리회사의 공개서류, 수지 보고서, 조합 회의록등이 제공됩니다.
단독주택의 경우: 매도자 부담으로 토지 측량(Survey)이 진행됩니다.
또한, 중도금 지급에 동의한 경우, 구매자는 지정된 기한 내에 중도금을 에스크로 회사에 입금해야 합니다.
STEP 5: 등기서류 서명
등기일에 맞춰 절차를 진행할 수 있도록,에스크로 회사에 등기 서류 일체의 작성을 의뢰합니다.이 서류 중에는 공증인 앞에서 서명해야 하는 문서가 포함되어 있습니다.일본에서 공증할 경우,미국 대사관 또는 공증인 사무소를 방문해 공증인 앞에서 직접 서명해야 하며,하와이 현지에서는 에스크로 회사 내에서 공증 절차를 진행할 수 있습니다.등기 예정일 3일 전까지 등기 서류를 제출하게 됩니다.
STEP 6: 최종 정검
등기일 며칠 전, 구매자가 매물의 최종 점검(Final Walk-Through)을 진행합니다.이는 매물이 최초 점검 당시와 동일한 상태인지 확인하기 위한 절차입니다.또한 아래 항목들을 중심으로 확인이 이루어집니다:매도인의 개인 물품이나 쓰레기가 모두 철거되어 있는지청소 상태가 양호한지가구 포함 매물의 경우, ‘가구 리스트’에 명시된 가구가 실제로 남아 있는지매도인이 수리나 보수를 약속한 경우, 해당 항목이 제대로 완료되었는지
STEP 7: 등기 및 소유권 이전
등기가 완료되면 에스크로 회사로부터 완료 안내를 받게 됩니다.각종 비용 및 정산 내역은 에스크로 회사를 통해 처리되며, 매각 대금은 지정된 방법으로 수령하게 됩니다.
※ 위 내용은 기본적인 매매 절차의 흐름을 안내한 것이며, 매물이나 계약 조건에 따라 일부 내용이 달라질 수 있습니다.
＜제반 비용 및 중개 수수료＞
● **부동산 매각 시 등기 관련 제반 비용은 매매 금액의 약 1%**입니다.이 비용에는 에스크로 수수료, 양도세, 명의 이전 보험료, 변호사의 서류 작성비 등이 포함됩니다.
● **저희의 중개 수수료는 최종 매매 가격의 6%**입니다.이 중 3%는 저희(매도자 측 중개인), 나머지 3%는 매수자 측 부동산 회사에 지급됩니다.
● 중개 계약 기간은 1년이지만, 언제든지 계약 해지가 가능합니다.또한, 타사가 설정하는 ‘계약 해지 후 보호 기간’ 조건은 강제하지 않습니다.
<하와이 부동산 매각 시 원천징수 세금 안내>
FIRPTA와 HARPTA는 하와이 부동산 거래 시 적용되는 원천징수세(Withholding Tax)로,부동산 매각 시 발생할 수 있는 양도소득세의 미납을 방지하기 위해 사전에 일정 금액을 원천징수하는 제도입니다.
🔹 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)
미국 연방 세법에 따른 제도로, 매도인이 외국인 또는 외국 법인일 경우, 매각 금액의 15%를 미국 국세청(IRS)이 원천징수합니다.
🔹 HARPTA (Hawaii Real Property Tax Law)
하와이 주 세법에 따른 제도로, 매도인이 하와이 주 거주자가 아닌 개인 또는 타주 법인일 경우, 매각 금액의 7.25%를 하와이 주 정부가 원천징수합니다.
이러한 세금은 원천징수세이므로, 양도소득세 확정신고(세금 신고)를 통해 실제세금이 정산됩니다.
실제 세액이 원천징수액보다 적은 경우 → 차액이 환급됩니다.
실제 세액이 원천징수액보다 많은 경우 → 추가 납부가 필요합니다.
⏳ FIRPTA / HARPTA의 면제 신청과 주의점
양도차익이 없을 경우, 조건을 충족하면 면제 신청이 가능하지만FIRPTA 면제 승인에는 평균 90일 이상, HARPTA는 평균 30일 이상 소요되기 때문에 매매 시점에 면제 승인이 제때 나오지 못하는 경우가 많습니다.
따라서 실제 거래에서는 대부분 일단 원천징수된 금액을 납부한 후, 빠른 환급신청(Expedited Refund)을 하거나, 다음 해의 세금 신고 시점까지 기다려 일반적인 환급 절차를 진행하는 방식이 일반적입니다.
하와이 부동산 판매 | 문의 폼
하와이 부동산에 관한 상담은매물 시찰부터 구매, 관리, 매각까지 원스톱으로 대응 가능한 체계를 갖춘하와이언조이에 언제든지 편하게 문의해 주세요.각 단계마다 고객님께 최상의 만족을 드리는 것을 무엇보다 소중하게 생각합니다.